“捡漏”法拍房是否有风险？解读

“小小法拍房拿下”“女律师买法拍房踩坑”“法拍房到底能不能买？”今年来，法拍房俨然成为社交媒体上热点话题，有人分享买房经验，也有人不慎“踩坑”。这个曾经与普通购房者距离较远的领域，正逐渐走向大众视野。

法拍房，即被法院强制执行拍卖的房屋，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权，该过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

近两年来，法拍房的规模“水涨船高”，“出圈”的交易故事也频频出现。

据克而瑞近日研究报告，2023年全国住宅类法拍房成交金额达到1500亿元，同比增长10%，其中四川、广东、河南等省份的法拍房供应量更是高居前列。

相比于全国一二手房15万亿元以上的交易规模，法拍房整体交易规模不到全国一二手房交易总量的1%，但其挂牌规模逐渐提高，对整体交易市场产生了一定影响。

进入2024年，据克而瑞监测，截至8月31日，典型城市法拍房累计挂牌套数高达28万套，同比增加了12%。仅今年8月份，法拍房新增挂拍套数便达到37676套。

从成交率看，8月典型城市法拍房挂牌37676套，除去尚未开始和进行的，有效挂拍量9572套，成交了1835套，平均成交率19.2%，月度成交率创下年内新高。

分城市看，8月份法拍房成交率最高的是上海，达到50%，即一半有效挂拍的房源成交。沈阳、厦门、重庆、济南、南京、北京等城市，成交率也都超过30%。其中，重庆8月挂拍1158套，有效挂拍量261套，成交率为41%。

除了部分城市成交率较高，今年法拍房领域还频现“出圈”案例。

比如日前，安徽一女子在长沙的87套法拍房挂牌，涉及5个小区，因房产数量较多一度冲上热搜。京东司法拍卖平台显示，这些房产目前处于“预告中”状态，将于9月29日10点正式开拍。

再如7月份，深圳市南山区华侨城纯水岸一栋463.91平方米的别墅法拍房，以2.32亿元总价成交，折合单价约50万元/平方米，创下深圳法拍房单价和总价新高。此次拍卖仅2名买家参与竞拍，但吸引了超过3.8万人围观。

曾经“小众”的法拍房，为何关注度越来越高？价格是其中的重要因素之一。

据克而瑞统计数据，8月法拍房起拍价平均折价率为29%，也即起拍价较市场价折价三成左右。细分来看，约有16%的法拍房折价率在40%及以上。

从成交看，这些折价四成以上的房产，成交率达33%，高性价比的房源具有较大吸引力。整体来看，8月成交的法拍房平均折价率36%，较年内均值高出约3个百分点。

社交媒体上便有网友分享称，自己近日刚拍下一套法拍房，虽然开始对法拍房有诸多疑问，但还是被这套房子的价格打动了，同小区同户型市场价近400万，而该房源起拍价两百多万，最终经多方了解后，以低于市场价100万的价格拍下。

除了价格较低购房者能“捡漏”，法拍房还有其他特点，比如“法拍房”都是现房，产权证一般扣押在法院，拍定房源后由法院直接更名房产所有权；此外，若是所选区域未来发展空间很大，不排除未来有增值空间。

克而瑞预计，在一二手成交规模延续收缩、房价调整的趋势下，预计法拍房整体成交率会延续二成左右的高位。对于市场热度更低、价格敏感度更高的低总价段，法拍房将占据更大的市场份额。

值得注意的是，虽然法拍房有“捡漏”空间，但背后的风险因素不容忽视。

中国长城资产近日文章表示，法拍房低价背后隐藏着几大风险因素：比如潜在的租赁行为，因法律存在“买卖不破租赁”原则，对于已有正在履行租赁合同，购买者只能获得房屋拥有权而非居住权；法拍房腾退也是实务中的难点，额外消耗时间与金钱成本；此外，即使法拍房完成产权转移，仍有可能遇到个别债权人的阻挠。

也因为上述诸多原因，虽然部分城市法拍房成交率较高，但整体而言，还是有大量房源出现流拍、再次挂牌的情况。据克而瑞不完全统计数据，2024年前8月挂牌的28万套法拍房中，二拍及以上的房源有约10.3万套，占比接近四成。

从折价率看，首拍和“二进宫”成交房源也存在较大差异，“二进宫”成交的房源折价率增至37%，房产持有人或为了缓解债务问题，不得不加快房产处置速度和变现速度，因而“二进宫”房源折扣力度更大、出售率也相对更高。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，法拍房存在占有使用、产权不清、多重查封、拖欠税费、质量结构、无法迁移户口等问题。竞拍成功并不意味着一定能拿到房产，竞拍人后续还需要去办理产权登记、实际占有房产，才算完全拿到该房屋。

“竞买法拍房前，购房者务必对房源进行充分了解，排除相关风险。”王玉臣称，要尽可能多地了解相关信息，不限于产权情况、抵押、查封等情况；一定要现场看房，关注房屋使用缴费和户口等问题，还可查询裁判文书和执行信息，核实房屋是否涉及其他纠纷。