赴日投资不动产！KPMG：宜先评估投资需求及税务法规

据统计 2024 年上半年 1-6 月东京首都圈不动产投资额较去年同期大增约 19%，跃居全球之冠。KPMG 安侯建业于今 (18) 日举办了「日本不动产投资论坛 」研讨会，从台湾和日本的角度探讨日本不动产投资市场的概况与机会、了解日本不动产的税务和法律议题。KPMG 团队指出，台湾人投资日本不动产，在税制上有其相对有利之处，在投资时若能了解这些有利之处，就能做出明智的投资。

KPMG 安侯建业执行长施威铭表示，由于日本政经局势稳定，加上基础设施已发展成熟、放宽海外人才就业和留学政策等诱因，使得日本成为许多国人海外置产的首选。然而，投资虽然充满机会，但也伴随风险。投资者在取得、持有 / 租赁及处分日本不动产时，需注意日本和台湾的相关税务及法规，并审慎评估自身需求及相关法律风险，观察市场局势及政策变化，选择最适合的投资策略，以实现投资目标并最大化效益。

KPMG 毕马威不动产顾问有限公司副总经理林昇恒表示，日本九州熊本县因台积电的进驻，吸引了国人关注，许多台湾人因为台积电效应及熊本房价低于北台湾主要县市，进而前往熊本购置房地产。

另外，近期日元大幅贬值并创下历史新低汇率，过去两年日本不动产交易中，台湾人购买比例显着增加，许多日本开发商已将台湾人列为主要投资客户，KPMG 毕马威不动产顾问有限公司今年开始接到许多日本开发商的委託，协助安排有意投资日本不动产的台湾人进行项目说明及赴日现勘行程，国人赴日本投资不动产时，应注意当地法律、租税规定及市场习惯与台湾的差异，避免因文化和法律差异而面临困难和挫折。

东京城市房地产投资股份有限公司副总经理龚俞嬛表示，根据仲量联行公布的调查报告显示，就全球都市别不动产投资额来看，2024 年上半年 1-6 月东京首都圈（东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县）不动产投资额较去年同期大增约 19% 至 110.2 亿美元（约 1.6 兆日元），高于纽约、伦敦、洛杉矶等，跃居全球之冠。主要受惠于访日观光客回流复甦，活络不动产市场，并加上年金资金之流入，市况预估将持续热络。

日本建商 CITY HOMES 秉持「创造土地的未来」理念，透过不动产事业培植的「收益型商业大楼开发」能力结合独家「商业店铺事业」know-how，主力于「东京都心极近车站好地段」，开发全新收益型商业大楼「THE CITY」，目标成为能预测时代变迁需求，开发收益型商业大楼的龙头领先公司。

KPMG 安侯建业亚太业务发展中心日本区主持人友野浩司表示，事实上居住在台湾的台湾人投资日本不动产，在税制上有一些有利之处，在投资时若能了解这些有利之处，就能做出明智的投资。例如，如果是小规模的投资，个人可以透过直接取得并持有日本不动产，使个人所得税适用约 5％～10％的较低累进税率，此规模下，在台湾并不会产生追加课税。

而规模较大的投资，例如超过 3 亿以上的长期投资，有一种被称为 GK-TK 架构的投资方式，在 GK-TK 架构下，可将日本的税金降低到约 20%。如果担心未来继承的问题，则可以考虑透过台湾法人取得日本不动产的方式，日本遗产税最高税率虽高达 55%，但可以透过台湾法人取得的方式以避免在日本被课徵遗产税。友野浩司提醒，在投资前建议投资人应事先依据投资规模以及目的等制定投资计画。

中国信託商业银行国际消费金融部部长陈俞伸协理表示，中国信託银行于全球 14 个国家及地区设有超过 370 处据点，海外布局以大中华、日本、北美及东南亚为中心，其中在日本设有东京之星子行深耕在地客户。本次论坛中分享国人赴日投资不动产时可能的房贷往来银行选择，包含日本当地银行及本国银行在日分行等。相较于本国银行在日分行，日本当地银行 (如东京之星) 不论在最低贷款金额要求及客户利率上均较优惠，且在营业据点及帐务上能提供较全面银行服务。

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