内地楼市政策主导 复勇言之尚早 调控放宽焕生机 深圳再现「日光盘」

内地楼市政策转向，有别于以往强调「房住不炒」，9月24日三大金融监管部门加大货币政策强度后，9月26日由总书记习近平主持的政治局会议更首度提出「促进房地产市场止跌回稳」，大举放宽过往限制楼市炒风的调控政策。受政策刺激，有深圳楼盘即时成交急增，一天便卖出过往1个月的销量，再现「日光盘」。市场看似生机处处，惟分析指出，内地始终是「政策市」，后续走势还看实际政策规模，对此未敢过度乐观。

内房新政策公布后，各地迅速跟随方针，尤其自9月28日相继宣布进一步放鬆限购的一线城市，获大批準买家涌到售楼处。有深圳楼盘销售经理受访时直言，楼市新政推出后成交量急增，目前一天的销量等同公布政策前1个月的总销量，单日睇楼团数目更是过往单周的1.5倍；新政虽然大幅提振客户信心，现阶段仍会按市价推盘，儘管已调低折扣，但未拟加价。

效果传导需时 星展料短期仍弱

对于政策放宽后内地楼盘再现人流，内房分析员、星展银行研究部董事林子轩表示，儘管政策预期有改善，但现阶段未有太多细节，而且预料财政政策落地需时，效果传导至经济及买家预期改善也要一定时间，相信短期内市场对楼价的预期维持偏弱，加槓桿信心仍不足，整体置业信心依然受压。

他续称，借鉴外国经验，足够大的财政政策落地，直至楼价企稳，过程需要8至12个月；虽然最近十一黄金周初段部分一线城市个别项目的客流及价格呈改善趋势，惟整体主旋律仍是「以价换量」，假设第四季财政政策规模足够，相信楼市会在明年第三季至第四季出现稳定迹象。

建银国际认为，新一轮政策显示政府决心稳楼市，预计近期或推出更多支持措施，但要扭转市场固有预期，可能需时6至12个月，较过往3至8个月的反应时间长，后市基本面尚需时间观察。交银国际相信中央已意识到楼市供求问题，将有助各部门制定更具体措施，长远可望重建市场信心，惟政策力度加强后需要一段时间才能见效。

截至9月底，商品房住宅待售面积按年增20.8%，达至近3.77亿方米，若按9月百城新建住宅均价16484元（人民币．下同）计算，未售库存相当于6.21万亿元。市场观望月底全国人大通过审议后，财政部祭出的去库存资金规模。

林子轩指出，政策口风明显转变，整体方向及改变幅度都较过往大，尤其政治局要求楼市止跌回稳，表述用词也更积极，引发市场对后续加大力度推出财政政策的憧憬，包括市场传言财政部会投放1万亿至2万亿元，针对消费补助措施及政府参与高质量发展领域投资等，故这一轮内房股股价反弹幅度也较以往大。

鉴于市场预期内地楼市已触底，林子轩说，投资者对内房股的风险偏好大增，短期市场情绪变得积极，但股价急升后难免出现获利回吐，不过整体表现在政策憧憬下应会有支持，因为市场对财政政策有期待，然而，如果后续政策推出力度或金额令人失望，有机会再影响市场预期，导致股价回调。

高盛预期财政支持陆续有来

摩根大通称，受惠一系列政策刺激，预期内地楼市10月销情会明显反弹，但更重要是走势能否持续至11月及12月。滙丰认为，销售复甦主要是市场情绪改善及準买家加快置业决定，预计第四季的销售数据将显示更多复甦迹象。

高盛表示，这一轮新政对短期内提振楼市成交量非常重要，可能比起今年5月底的一轮宽鬆措施更具实质意义，相信中央已决心扭转楼市下行局面，不排除将颁布更多财政支持措施，尤其是透过降低库存去恢复供需平衡，让市场信心恢复。

美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，新政肯定能提振楼市，目前市场反应积极，惟情况能否持续仍要观察。深圳中原董事总经理郑叔伦认为，新政促使二手放盘增加及新盘加推，同时也会促进需求，料供求同步增加下，楼价会转稳。

採访、撰文、摄影：陈远威